<< Главная страница


Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - М.: Издательство БЕК, 1999.
Автор Эрделевский А.М.
В предлагаемой вниманию читателя книге дается постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Этот важнейший законодательный акт исследуется в сочетании с анализом соответствующих норм Гражданского кодекса РФ. По состоянию на 1 января 1999 г.
Указатель сокращений Нормативные акты АПК - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации ГК РСФСР - Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.
ГПК - Гражданский процессуальный кодекс РСФСР Официальные издания РГ - Российская газета СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации САПП РФ - Собрание актов Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации ВВС РФ - Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации
Предисловие Глава I. Общие положения Комментарий к статье 1
1. В ст.1 раскрывается содержание основных терминов, используемых в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
2. В целях настоящего Закона к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся следующие объекты: земельные участки, участки недр
3. Под ограничениями (обременениями) в Законе понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений
4. Один из видов обременений прав собственника - сервитут - определен в комментируемом Законе как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества
5. В целях организации учета и регистрации прав на недвижимость Закон предусматривает кадастровый и технический учет (инвентаризацию) самих объектов недвижимости
6. Кадастровый номер - это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета
7. Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется органами юстиции по территориальному принципу
Комментарий к статье 2
1. В ст.2 Закона устанавливается понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2. Закон предусматривает специальный способ регистрации прав путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав
3. Поскольку гражданское законодательство связывает с моментом регистрации значимые правовые последствия
4. Государственная регистрация прав осуществляется органами юстиции по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа
5. Комментируемая статья, воспроизводя содержание п.5 ст.131 ГК, предусматривает возможность судебного обжалования отказа в государственной регистрации прав
Комментарий к статье 3
1. Статья 3 Закона устанавливает состав законодательства Российской Федерации о государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним.
2. К компетенции субъектов РФ отнесено принятие нормативных правовых актов о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав
Комментарий к статье 4
1. Пункт 1 ст.4 Закона предусматривает обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст.130 - 132 и 164 ГК
2. В п.2 комментируемой статьи указывается, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Закона
Комментарий к статье 5
Комментарий к статье 6
1. Статья 6 направлена на обеспечение устойчивости отношений, сложившихся до введения Закона в действие. Комментируемая статья развивает и конкретизирует положения п.2 ст.4 Закона
2. В п.2 ст.6 устанавливается изъятие из диспозитивного правила, установленного в п.1 той же статьи: для осуществления государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона ограничения
3. Согласно п.1 ст.234 ГК право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации
Комментарий к статье 7
1. Комментируемая статья развивает и конкретизирует положение п.4 ст.131 ГК об открытом характере сведений о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней
2. Сведения должны быть предоставлены в пятидневный срок с момента обращения за ними
3. В п.3 комментируемой статьи устанавливается круг лиц и органов, которым может быть предоставлена информация об объекте недвижимости, выходящая за пределы сведений
4. На орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, возложена обязанность по запросу правообладателя предоставлять ему информацию
5. Способы и форма использования сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, не должны наносить ущерб правам и законным интересам правообладателей
Комментарий к статье 8
1. Пункт 1 ст.8 Закона устанавливает в качестве общего правила взимание платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества
2. Один из случаев бесплатного предоставления информации предусмотрен в п.2 ст.8 Закона: учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесплатно предоставляет информацию
Глава II. Органы в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Комментарий к статье 9
1. В ст.9 Закона определяется круг органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав
3. В п.3 ст.9 Закона определяется компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав
4. В п.4 ст.9 Закона устанавливается специальная правоспособность учреждений юстиции по регистрации прав
5. Учреждение юстиции по регистрации прав является юридическим лицом некоммерческой организацией
6. В соответствии с Приложением к Постановлению Примерное положение об учреждениях юстиции по регистрации прав утверждается Правительством РФ
Комментарий к статье 10
Комментарий к статье 11
Глава III. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Комментарий к статье 12.
1. Статья 12 Закона определяет содержание и состав Реестра. В Реестре содержится информация о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях
2. Для целей идентификации объекта недвижимого имущества и прав на него Закон предусматривает обозначение каждого раздела Реестра
3. Учитывая неопределенно длительный характер существования объектов недвижимого имущества, комментируемая норма предусматривает вечное хранение Реестра
4. В п.5 комментируемой нормы устанавливается, что Правила ведения Реестра под Реестром следует понимать всю совокупность его составных частей
5. Началом регистрации прав на объект недвижимого имущества является момент открытия раздела Реестра
6. Каждая запись о праве, его ограничении обременении и сделке с объектом недвижимости идентифицируется путем присвоения ей регистрационного номера
7. Закон предусматривает обязательное ведение Реестра на бумажных носителях информации
8. Возможны случаи, когда объект объекты недвижимости прекращает существовать в качестве самостоятельного объекта учета, а на его основе возникают новые объекты объект недвижимости
Комментарий к статье 13
1. Комментируемая норма определяет порядок и стадии государственной регистрации прав
2. Инициатива в проведении государственной регистрации ограничений обременений права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может принадлежать как правообладателям, так и приобретающим указанные права лицам
3. Государственная регистрация прав должна быть произведена не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации
Комментарий к статье 14
1. Статья 14 Закона предусматривает два способа удостоверения государственной регистрации прав в зависимости от объекта регистрации: свидетельство о государственной регистрации прав и специальную регистрационную надпись на документе
2. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Реестра
Комментарий к статье 15
1. Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это должностное лицо, возглавляющее учреждение юстиции по регистрации прав
2. Пункт 2 ст.15 Закона устанавливает основные квалификационные требования к претенденту на должность регистратора прав
3. Регистратор прав является государственным служащим, замещающим ведущую государственную должность
Комментарий к статье 16
1. Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны сторон договора или уполномоченного ими лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности
2. О перечне документов, прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав, см. комментарий к ст.17 Закона
3. При получении заявления на регистрацию прав должностное лицо органа юстиции вносит об этом запись в книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня
Комментарий к статье 17
1. В комментируемой статье устанавливаются основания для государственной регистрации и наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2. Если представленные заявителем в соответствии с п.1 комментируемой статьи документы отвечают требованиям ст.18 Закона, то истребование у заявителя дополнительных документов не допускается
Комментарий к статье 18
1. Представляемые для государственной регистрации документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию
2. В п.2 ст.18 комментируемого Закона устанавливаются требования к изложению содержания документов, представляемых на государственную регистрацию прав
3. Существенное значение имеет и физическое состояние документов
4. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ орган, ведающий земельными ресурсами и землеустройством
5. Все документы, кроме актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником
Комментарий к статье 19
1.Основанием приостановления регистрации по инициативе регистратора является возникновение у него сомнений в наличии оснований для регистрации, указанных в ст.17 Закона
2. При направлении представленных документов на подтверждение их подлинности регистрация может быть приостановлена не более чем на один месяц
3. По инициативе самого правообладателя регистрация может быть приостановлена на срок не более трех месяцев
4. Самостоятельным основанием приостановления регистрации является определение или решение суда
5. Если регистрация не произведена в течение установленного в настоящей статье срока, действия регистрирующего органа могут быть обжалованы в судебном порядке как уклонение от регистрации
Комментарий к статье 20
1. Комментируемая норма устанавливает исчерпывающий перечень оснований отказа в государственной регистрации прав
2. В п.2 ст.20 Закона указывается на недопустимость отказа в регистрации по мотивам отсутствия или незаконченности работ по кадастровому учету земельного участка или наличия судебного спора о границах земельного участка
3. Об отказе в регистрации заявителю должно быть сообщено в письменной форме в пятидневный срок после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления
Комментарий к статье 21
1. При внесении записей в Реестр в них могут быть допущены технические ошибки
2. Если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц
Глава IV. Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним Комментарий к статье 22
1. Статья 22 Закона посвящена регулированию правил государственной регистрации прав на предприятие как имущественного комплекса и сделок с ним
2. Отношения, возникающие между субъектами гражданского оборота в связи с продажей предприятия, регулируются ст.559-566 ГК
3. Рассмотрим правила регистрации предприятия, которое не имеет в своем составе объектов недвижимости
4. Если предприятие имеет в своем составе отдельные объекты недвижимости земельные участки, здания, сооружения и т.п., то государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости
Комментарий к статье 23
1. Пункт 1 ст.23 Закона носит отсылочный характер, предусматривая совокупное применение к государственной регистрации прав на недвижимое имущество
2. В соответствии со ст.14 Закона о товариществах собственников жилья, кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним
3. Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума органами
Комментарий к статье 24
1. Комментируемая статья устанавливает правила регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
2. Для государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации необходимо получение согласия на регистрацию от каждого из остальных сособственников
3. В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав
4. Пункт 3 ст.24 Закона предусматривает, что государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей
Комментарий к статье 25
1. Создание нового объекта недвижимого имущества производится, как правило, путем застройки земельного участка
2. Под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет
Комментарий к статье 26
1.Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества может проводиться по заявлению любой из сторон договора аренды такого имущества
2. Отношения, возникающие в связи с арендой отдельных видов недвижимого имущества зданий, сооружений, предприятий, урегулированы в главах 34, 35 ГК
3. Передавая в аренду предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение
4. Пункт 2 ст.26, Закона предусматривает особенности состава подаваемых на регистрацию документов для случая, если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его
Комментарий к статье 27
1. Комментируемая статья устанавливает правила государственной регистрации сервитута, т.е. права ограниченного пользования чужим объектом недвижимости
2. В представляемых на регистрацию документах должны быть указаны содержание и сфера действия сервитута
Комментарий к статье 28
1. В качестве одного из оснований для государственной регистрации прав Закон предусматривает вступившее в законную силу судебное решение
2. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда
3. В случаях, если права на недвижимое имущество оспариваются в судебном порядке, регистратор прав делает запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица
4. При применении указания, содержащегося в п.3 ст.28, о том, что вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимое имущество
Комментарий к статье 29
1. Под ипотекой в гражданском законодательстве понимается залог недвижимого имущества
2. Помимо применимых к ипотеке оснований отказа в государственной регистрации, установленных в ст.20 Закона, п.2 ст.29 предусматривает специальные основания отказа
3. При государственной регистрации ипотеки обязательно указание сведений
4. Основаниями погашения записи об ипотеке
Комментарий к статье 30
1. Определение договора доверительного управления имуществом
2. Существенные условия договора доверительного управления имуществом определены в ст.1016 ГК
3. Доверительное управление имуществом по основаниям, предусмотренным законом
Глава V. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Комментарий к статье 31
Глава VI. Заключительные и переходные положения Комментарий к статье 32
1. Комментируемая статья определяет организационные меры по реализации Закона
2. Субъекты РФ должны создать региональные программы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на соответствующих территориях
Комментарий к статье 33
1. Комментируемый Закон был введен в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования
2. Регистрация прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не подпадает под действие Закона
3. До приведения законов и иных нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Законом
4. Закон не имеет обратной силы, поэтому он применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие
5. Для упорядочения предоставления информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество п.4 ст.33 Закона


На главную
Комментарии
Войти
Регистрация